Bauausführung

Ausschreibung und Auftragsvergabe

Nach der erfolgreichen Abstimmung kann die Ausschreibung des Auftrages erfolgen.
Das übernimmt am besten das Planungsbüro (PB) im Auftrage der Hausverwaltung (HV), als Stellvertreterin der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Ausschreibung

PB, HV und eventuell Initiatoren und Eigentümer legen fest, welche und wieviele Firmen mit dem Bau betraut werden sollen und zur Ausschreibung eingeladen werden (mindestens 2-3). Das Planungsbüro verfasst einen möglichst detaillierten Ausschreibungstext, auf Basis seiner Vorarbeiten (unter Berücksichtigung der Wünsche und Vorstellungen der Eigentümer), damit man zu vergleichbaren Angeboten kommt und alle Elemente der Solar-Anlage und alle anfallenden Arbeiten enthalten sind. So kann es nicht zu teuren “Nachforderungen” kommen!

Baugenehmigung

Parallel dazu kann das [ Planungsbüro ] die Baugenehmigung einreichen. Erst wenn die [ Baugenehmigung ] vorliegt, kann ein Terminplan für die Errichtung der Solar-Anlage mit den beteiligten Firmen festgelegt werden.

Auftragsvergabe

Die einlangenden Angebote werden vom Planungsbüro gesichtet und beurteilt und dann das beste Angebot (nach Qualität und Kosten) den Eigentümern zur Annahme empfohlen.

In einem Umlaufbeschluss fällt die Entscheidung und die Hausverwaltung oder das Planungsbüro nimmt die Auftragsvergabe vor. Dazu wird ein Vertrag aufgesetzt, der von beiden Seiten (PB und beteiligte Firmen) unterschrieben wird und bindend ist. In ihm sind auch Bezahlung und Fälligkeiten geregelt.

Bei einem so großen Projekt, wie eine Solar-Anlage für ein Mehrfamilienhaus, übernimmt möglicherweise nicht ein Solateur-Betrieb die ganze Arbeit, sondern mehrere Firmen teilen sich den Auftrag. Dann muss man genau schauen, dass alle Firmen zur richtigen Zeit ihren Beitrag leisten können. Um zu verhindern, dass es durch Fehlplanung oder Lieferengpässe zu Bauverzögerungen kommt, kann man Pönale-Zahlungen festlegen!

Bauüberwachung

Das Planungsbüro ist während der Bauzeit auch verantwortlich für die Bauüberwachung und Qualitätssicherung: Werden alle Arbeiten fachgerecht durchgeführt? Werden die vereinbarten Bauelemente verwendet? Werden die Bemaßungen eingehalten? Werden alle Bauteile in vereinbarter Qualität und in einwandfreiem Zustand verbaut? Werden die Bau- und Sicherheitsvorschriften eingehalten?

Bautagebuch

In einem Bautagebuch werden alle Baumaßnahmen sorgfältig dokumentiert, auch mit Fotos von der Baustelle!

Übergabeprotokoll

Nach Fertigstellung und Probebetrieb wird vom Planungsbüro und den beteiligten Firmen ein Übergabeprotokoll unterzeichnet. Damit erfolgt die Abnahme. In dem Übernahmeprotokoll sollen alle allfälligen Mängel verzeichnet und dokumentiet sein. Die Übernahme erfolgt in diesem Falle „vorbehaltlich“.

Mängel

Mängel sind bei ihrem Auftreten umgehend zu rügen und man muss eine Frist zu ihrer Behebung setzen! Sollte die Baufirma diesen Termin ungenützt verstreichen lassen und den Mangel nicht beheben, kann man vom Vertrag zurückzutreten und ein anderes Unternehmen mit der Behebung beauftragen.

Tritt ein Mangel innerhalb der ersten sechs Monate ab Übergabe auf, gilt die Vermutung, dass er schon bei der Übergabe vorhanden war und somit die Voraussetzungen für einen Gewährleistungsanspruch erfüllt sind.

Die Gewährleistungsfrist beträgt drei Jahre. Nach Ablauf der Gewährleistungsfrist kann man in der Regel nur mehr Schadenersatzansprüche geltend machen (innerhalb von drei Jahren ab Kenntnis von Schaden und Schädiger). Dies setzt aber ein Verschulden des Bauunternehmens am Entstehen des Schadens voraus.

Liegt ein Schadensersatzanspruch vor, kann man auch Ersatz für Verdienstentgang, Sachverständigenkosten etc. verlangen.

Eine Hausverwaltung hat in der Regel viel Erfahrung beim Umgang mit Bauunternehmen und sollte, wenn notwendig, die rechtlichen Schritte einleiten können, um Schaden von den Eigentümern abzuwenden!

Probebetrieb

Noch vor der Bauabnahme sollte der Probebetrieb erfolgen. Jetzt kann man feststellen, ob alles funktioniert, die einzelnen Komponenten wie geplant zusammenarbeiten und die vorberechnete Leistung erbracht wird.

Bauabnahme

Wenn die Bauarbeiten erfolgreich abgeschlossen sind, kann die Baufreigabe und -übernahme erfolgen. Wenn “alles passt” kann auch das Geld für die letzten Zahlungen freigegeben werden.

Gewährleistung

Das Baugewerbe unterliegt einer Gewährleistungspflicht (wenn nicht anders ausgemacht) von 3 Jahren. In diesem Zeitraum können Reklamationen geltend gemacht werden, die dann von der Firma auf ihre Kosten behoben werden müssen. Ob auch Ertragsausfälle und Stehzeiten ersetzt werden, sollte schon bei der Auftragsvergabe geregelt sein.

Garantieleistungen

Auch die Bauteile der Solar-Anlage sind mit Garantien ausgestattet, die von Hersteller zu Hersteller ganz unterschiedliche Laufzeiten (zB Lebenszeit) und Leistungsgarantien haben können. Da bei vielen Bauteilen mit den Jahren eine gewisse Leistungseinbuße auftritt, wird oft ein Unterschied zwischen Lebensdauer und garantierter Leistung gemacht. Diese sollten in den technischen Daten der Hersteller vermerkt sein! Hersteller aus der höheren Preisklasse geben in der Regel bessere Garantien ab und geringere Leistungsverluste für ihre Produkte an.

Betriebsgenehmigung

Bevor der Probebetrieb in den regulären Betrieb übergehen kann, muss die Anlage bei der EDA und der ÖMAG angezeigt werden und um eine Betriebsgenehmigung angesucht werden. Erst wenn diese erteilt wurde, ist die offizielle Betriebsaufnahme möglich und der laufende Betrieb kann beginnen.