7. Die Erstellung eines Grobkonzepts…
Fast anderthalb Jahre sind seit der ersten Zusammenfassung meiner Story im Herbst 2022 vergangen, und vieles hat sich verändert – besonders mein persönliches Verständnis der Nutzung erneuerbarer Energie.
Für mich ist jetzt klar: In einer Stadt mit überwiegend Mehrfamilienhäusern ist es zu kurz gegriffen, den Blick nur auf PV-Anlagen zu richten. Der geringe Stromertrag, den man im Verhältnis zur Anzahl der Hausbewohner erzeugen kann, muss effizienter genutzt werden. Besonders bei der Heizung bietet sich der Einsatz einer Wärmepumpe (WP) an, um die Wirkung des Stroms zu vervielfachen: Wärmepumpen (in Verbindung mit Geothermie) können aus 1 kW Strom bis zu 5 kW Wärme erzeugen. Voraussetzung dafür ist allerdings ein gut gedämmtes Haus, damit man die Vorlauftemperatur der Heizung auf einen für die WP optimalen Bereich senken kann. Mit Strom vom eigenen Dach lässt sich die WP natürlich besonders günstig betreiben.
Umfassender denken
Das Haus (Baujahr 1963), in dem ich wohne, ist nur zum Teil thermisch gedämmt und wird von einer zentralen Ölheizung beheizt. Daher ist es notwendig, einen umfassenden Sanierungsplan zu erstellen! Die Stadt Wien unterstützt solche Konzepte mit einer Förderung von 50 % bis zu einer Obergrenze von 10.000 €, wenn man die städtische Beratungsstelle HAUSKUNFT einbindet.
Unsere Hausverwaltung war schnell einverstanden, ein solches Konzept erstellen zu lassen und dafür 5.000 € aus der Reparaturreserve bereitzustellen. Um die Förderung zu erhalten, sollte man ein Planungsbüro beauftragen, das die Bedingungen der HAUSKUNFT erfüllt. Eine Liste geeigneter Büros findet man auf der Website von HAUSKUNFT unter dem Stichwort Qualitätsplattform Sanierung >>.
Diese Liste war im Herbst 2022 noch recht kurz, und bei meiner Auswahl habe ich nicht bedacht, dass ein umfassendes Sanierungskonzept nicht nur aus baulichen Maßnahmen besteht. Die Haustechnik ist ein ganz eigener Bereich, und ein Architekt verfügt dafür meist nicht über das nötige Know-how. Eigentlich braucht man daher zwei Planungsbüros oder eines, das beide Bereiche abdecken kann. Inzwischen ist die Liste deutlich länger, und es ist leichter, passende Partner zu finden.
Wir haben uns mehr oder weniger „aus dem Bauch heraus“ für ein kleineres Architekturbüro entschieden und Anfang 2023 den Auftrag erteilt. Bis zum Sommer hörte ich zunächst nichts – es stellte sich heraus, dass der Architekt viel Zeit damit verbracht hatte, die notwendigen Unterlagen über das Haus zu beschaffen. Die Hausverwaltung hatte keinen vollständigen Satz an Ausführungsplänen, und über die Haustechnik war kaum etwas dokumentiert. In den alten Energieausweisen (EA) wurden viele Daten über die verwendeten Bauteile lediglich „angenommen“, auch wenn sie eigentlich bekannt waren. Leider ist das zulässig und wird häufig so gehandhabt, weil EAs nicht besonders gut bezahlt sind und es eine Menge Zeit und Vororttermine spart. Erschwerend kam hinzu, dass im zentralen städtischen Planarchiv laut Architekt keine Unterlagen über unser Haus vorhanden waren. Wertvolle Zeit, die eigentlich für die Konzepterstellung vorgesehen war, ging so für die Beschaffung der Ausgangsdaten verloren. Wären Hausverwaltungen verpflichtet, Unterlagen (Pläne, technische Anlagendaten, Reparaturverläufe und die dabei verwendeten Materialien etc.) über ihre Häuser zu archivieren, ließe sich viel Zeit sparen.
Im Herbst erhielt ich vom Architekten ein Rohkonzept, und wir einigten uns noch auf einige zusätzliche Verbesserungen – zum Beispiel die Verwendung von dünnerem, aber besserem (teureren) Dämmmaterial. Als besonders schwieriger Punkt erwiesen sich die Fenster. Der Architekt beharrte darauf, einen U-Wert anzusetzen, der dem Fenstertyp aus der Zeit der Errichtung des Hauses (1963) entsprach. Mit einem U-Wert von 1,9 waren wir so ohne Fenstertausch weit von jeder Förderung entfernt. Tatsächlich hatten die Eigentümer seit dem Jahr 2000 fast alle Fenster auf eigene Kosten getauscht – allerdings gab es darüber keine Unterlagen bei der HV. Den Eigentümern zu erklären, dass sie ihre relativ neuen Fenster erneut und wieder auf eigene Kosten tauschen müssen, wäre schwierig und wenig sinnvoll gewesen, gute Fenster halten 50 Jahre.
Die Haustechnik
Für ein umfassendes Gesamtkonzept zum Umstieg auf erneuerbare Energie ist selbstverständlich auch die Neuplanung der Haustechnik (Heizung und Warmwasser) notwendig – und dafür braucht es ein Planungsbüro mit entsprechendem Know-how. Von unserem Budget für das Konzept war zum Glück noch ein kleinerer Betrag übrig, der – mit viel Überredungskunst – ausreichte, um ein entsprechendes Büro beauftragen zu können.
Für die Umstellung der zentralen Ölheizung auf erneuerbare Energie blieben letztlich drei mögliche Lösungen übrig: eine Pelletheizung, eine Luftwärmepumpe oder eine Wasser-Sole-Wärmepumpe mit Erdsonden.
Die in der Anschaffung günstigste Pelletheizung hat in der Stadt mehrere Nachteile: Keine Garantie für die nachhaltige Produktion des Holzes (oder nur gegen Aufpreis), lange Transportwege, Abhängigkeit vom Marktpreis für Pellets, höherer Wartungsaufwand und Abgase, die in der Heizperiode die Luftqualität in der Stadt belasten.
Eine Luftwärmepumpe für ein Mehrfamilienhaus ist bei niedrigen Temperaturen nicht besonders effizient, verursacht dann hohe Stromkosten (auch in Verbindung mit einer PV-Anlage, die im Winter ja wenig Strom erzeugt) und kann beim Betrieb störenden Lärm erzeugen, der zu Ärger mit den Nachbarn führt.
Eine Wärmepumpe in Verbindung mit Geothermie ist zwar die teuerste Lösung, kann jedoch das Fünffache an Wärme pro kW Strom erzeugen – vorausgesetzt, sie ist richtig dimensioniert und hydraulisch gut eingestellt. Die gesamte Anlage ist wartungsarm, die Erdsonden halten etwa 100 Jahre, und in Kombination mit einer PV-Anlage ist der Betrieb langfristig die kostengünstigste Lösung.
Für mich war nach Abwägung der Vor- und Nachteile klar, dass die Wärmepumpe in Verbindung mit Geothermie die einzig sinnvolle Lösung ist. Ich rechnete jedoch damit, dass die Miteigentümer aus Kostengründen eine der beiden anderen Varianten bevorzugen würden – und dass es schwer werden würde, sie zu überzeugen.
Die Warmwasserbereitung in unserem Haus ist dezentral; in den meisten Wohnungen sind noch Gasdurchlauferhitzer installiert, manche Bewohner kochen sogar noch mit Gas. Die Steigleitungen für Strom wurden allerdings bereits verstärkt. Die Umstellung auf eine zentrale Warmwasserversorgung würde einige Nachteile mit sich bringen, die zusätzlichen Leitungen zu den Wohnungen erhebliche Umbauarbeiten erfordern. Die Planung sieht daher Elektroboiler mit Speichern (100–150 l) vor, die von den Eigentümern separat bezahlt werden. Der Strom dafür kommt im Sommer günstig von der PV-Anlage am Dach. Ob im Winter über einen Wärmetauscher vom Heizkreislauf eine Vortemperierung des Warmwassers möglich ist, muss im Rahmen der Feinplanung nach Abwägung von Aufwand und Kosten noch evaluiert werden.
Die Hausversammlung
Anfang 2024 waren die Konzepte für die thermische Sanierung und die Haustechnik endlich fertig. Zum Jahreswechsel hatten sich jedoch einige Förderungen geändert, und die zuständigen Stellen (HAUSKUNFT) konnten uns noch nicht genau sagen, was sich im Jahr 2024 alles verändern würde und welche finanziellen Auswirkungen das für uns hätte. Eine ungefähre Kostenschätzung der Investitionen abzüglich der Förderungen war daher zunächst nicht möglich – wir mussten mit Abhaltung der Eigentümerversammlung daher weiter zuwarten.
Als Vorbereitung auf die Hausversammlung habe ich einen detaillierten Bericht aus Sicht eines Eigentümers verfasst, der in möglichst verständlicher Form die Ausgangslage des Hauses und die geplanten Maßnahmen zusammenfasst. Zusammen mit den beiden Konzepten vom Architekten und Techniker wurde dieses Papier von der Hausverwaltung gemeinsam mit der Einladung zu einer Informationsversammlung an die Eigentümer versendet. Aufgrund der Vielzahl neuer Vorschläge und des damit verbundenen Diskussionsbedarfs war noch keine Abstimmung über das Projekt vorgesehen – diese hätte die Eigentümer vermutlich überfordert und sie htten sich zu übereileten Entscheidungen gedrängt gefühlt.
Mitte Juni 2024 fand die Hausversammlung dann endlich statt. Zu meiner Überraschung waren mehr Eigentümer als üblich persönlich anwesend, drei weitere waren per Zoom zugeschaltet. Alle Eigentümer waren durch die Unterlagen gut vorbereitet, und viele versicherten mir, dass mein Text beim Verständnis der doch komplexen Materie besonders hilfreich war. Die Diskussion fand daher auf einem hohen Niveau statt, und es zeigte sich schnell, dass die meisten Anwesenden die drei Bausteine – thermische Sanierung, Wasser-Sole-Wärmepumpe und PV-Anlage – trotz der hohen Kosten befürworteten.
Leider wurden im Konzept zur thermischen Sanierung nicht alle Fragen der Eigentümer ausreichend beantwortet. Zum Beispiel fehlte eine detaillierte Planung für die Dämmung der Dachterrassen – inklusive der damit verbundenen Anhebung des Terrassenniveaus. Diese könnte es notwendig machen, eine zusätzliche Stufe beim Austritt von der Wohnung auf die Terrasse zu errichten. Hier äußerten einige betroffene Eigentümer Bedenken, dass dadurch der Zugang zu den Terrassen erheblich erschwert würde oder nicht behindertengerecht sei.
Auch die Frage des Fenstertauschs konnte nicht geklärt werden. Die Fenster wurden in den vergangenen zwanzig Jahren von den Eigentümern auf eigene Kosten erneuert. Einige Fenster sind erst in den letzten Jahren eingebaut worden, andere zwar älter, aber noch in gutem Zustand – zumindest aus Sicht der jeweiligen Eigentümer. Da Fenster maßgeblich zur Verbesserung des Heizwärmebedarfs eines Hauses beitragen, wird bei der Vergabe von Fördermitteln besonderer Wert auf deren Zustand gelegt. Es wird empfohlen, mindestens 70 % aller Fenster vor einer thermischen Sanierung zu erneuern. Die Eigentümer, die erst kürzlich viel Geld in neue Fenster investiert haben, sehen das natürlich anders. Dieses Thema kann daher erst in einer zusätzlichen Planungsphase geklärt werden.
Die Grobplanung von thermischer Sanierung und Haustechnik hat den Eigentümern eine wichtige Grundlage für die Umstellung ihres Hauses auf erneuerbare Energie geliefert. Die Diskussion ergab jedoch, dass erst eine genauere Planung bgenauere Aussagen zu den zu erwartenden Kosten und Förderungen ermöglicht.
Leider konnten daher bei der Hausversammlung zu den Kosten und den Förderungen von Stadt und Staat nur sehr grobe Schätzungen abgegeben werden – was mir etwas „Bauchweh“ bereitete, da bei der Feinplanung mit deutlich höheren Kosten zu rechnen ist.
Die anwesenden Eigentümer stimmten zu, dass die offenen Fragen durch zusätzliche Planung geklärt werden und die Hausverwaltung Angebote für die Detailplanung und die Vorbereitung der Ausschreibungen einholen soll. Die Abstimmung über die umfassende Sanierung soll erst danach erfolgen.
Die Hausversammlung ging somit mit einem unerwartet positiven Ergebnis zu Ende, und das Projekt der umfassenden Sanierung wird weiterverfolgt. Das ist für ein Haus im Wohnungseigentum ein fast überraschendes Ergebnis. Als ich mit den ersten Überlegungen begonnen habe, wussten viele „Experten“ schon vorher: „Vergessen’s des, das wird nie was! Des kriegen’s in einem Haus im Eigentum nie durch!“
Erfahrungen
Ein umfassendes Sanierungskonzept muss sowohl die thermische Sanierung als auch die Haustechnik berücksichtigen. Die Planung muss beide Bereiche abdecken!
Für die Planung benötigt man vollständige Unterlagen – diese sollte die Hausverwaltung bereitstellen können. Wenn das Planungsbüro die Unterlagen erst mühsam beschaffen muss, geht viel Zeit verloren, die dann bei der eigentlichen Konzepterstellung fehlt.
Je genauer das Konzept ist, desto mehr Fragen der Eigentümer können bereits in einem frühen Stadium beantwortet werden. Das erleichtert eine zügige und positive Abstimmung erheblich.
Eine möglichst umfassende und verständliche Vorinformation, die Für und Wider abwägt, dabei aber auch klar begründete Empfehlungen ausspricht, ermöglicht eine sachliche Diskussion auf hohem Niveau. Die Eigentümer sind offener und positiver gestimmt – eine Einigung lässt sich so deutlich leichter erreichen.
Das Grobkonzept
Das umfassende Sanierungskonzept besteht in unserem Fall aus Elementen, die das gesamte Haus betreffen, sowie aus Verbesserungen, die individuell auf jede Wohnung abgestimmt werden müssen. Förderungen werden haus- und wohnungsseitig vergeben (und können dann z.B. auch von Mietern beantragt werden):
Hausseitig:
• Thermische Sanierung der Bauteile, die das gesamte Gebäude betreffen (Fassaden, Feuermauern, Kellerdecken, Dachflächen etc.).
• Umstellung der zentralen Ölheizung auf erneuerbare Energie durch den Einsatz einer zentralen Wärmepumpe mit Erdsonden.
• PV-Anlage zur Stromproduktion für die Wärmepumpe und die Warmwasserbereitung.
Wohnungsseitig:
• Fenstersanierung.
• Umstellung der Warmwasserbereitung von Gas-Durchlauferhitzern auf Elektroboiler.
Ebenfalls Teil der hausseitigen Planung ist eine mögliche Temperierung (Kühlung) der Wohnungen im Sommer sowie Verbesserungen des allgemeinen Wohnkomforts. Auf Wohnungsebene sind Niedertemperaturheizkörper und eine Lüftung mit Wärmerückgewinnung relevante Themen. Durch die gute Dämmung des Hauses könnte ein zusätzlicher Bedarf an geregelter Lüftung entstehen.
Sowohl hausseitige als auch wohnungsseitige Maßnahmen sollen zentral geplant und umgesetzt werden. Dabei werden die wohnungsseitigen Maßnahmen an die jeweiligen Gegebenheiten in den Wohnungen angepasst. Die Förderungen werden zentral beantragt, die verbleibenden Kosten anschließend mit den jeweiligen Eigentümern abgerechnet.
Der nächste Schritt ist die Einholung von Kostenvoranschlägen eines Planungsbüros für die Feinplanung und die Vorbereitung der Ausschreibungen. In unserem Fall wollen wir für diese Schritte mit einem neuen Planungsbüro zusammenarbeiten.